Immobilien in alpiner Nähe — in Bayern, Österreich und der Schweiz — folgen eigenen
Marktgesetzen. VON POLL IMMOBILIEN veröffentlicht jährlich den sogenannten
Alpenreport, der Preisdaten aus Ferienimmobilien- und Hauptwohnsitzmärkten
in alpiner Nähe auswertet und Trends für Käufer, Verkäufer und Investoren aufzeigt.
Hier sind die relevantesten Erkenntnisse des Alpenreports 2026.
- Ferienimmobilien in alpiner Nähe 2026: Preise in Toplagen stabil bis leicht steigend
- Tegernsee, Berchtesgadener Land, Kitzbühel: weiterhin deutlich über bundesdeutschem Schnitt
- Zweitwohnsteuer-Entwicklung in einigen Gemeinden als Nachfragedämpfer
- Digitale Nomaden und Remote-Work erhöhen Nachfrage nach ganzjährig nutzbaren Alpenapartments
Wie haben sich Immobilienpreise in alpiner Nähe 2026 entwickelt?
Der Alpenreport 2026 von VON POLL IMMOBILIEN analysiert Preisdaten aus 18 alpinen
Ferienregionen in Deutschland, Österreich und der Schweiz und macht deutlich,
dass der Markt erheblich differenzierter ist als ein schlichter Aufwärtstrend
vermuten lässt. Die am stärksten nachgefragten Lagen — Tegernsee, Schliersee,
Berchtesgadener Land auf bayerischer Seite, Kitzbühel und Zell am See in Österreich
— notieren laut der Untersuchung für Villen und gehobenere Ferienwohnungen
auf Niveaus zwischen 8.000 und über 20.000 Euro pro Quadratmeter, wobei
Exklusivobjekte in Seenähe den Rahmen nach oben regelmäßig sprengen.
Interessant ist die Analyse der Nachfragestruktur: Klassische Zweitwohnsitzkäufer
aus dem DACH-Raum dominieren weiterhin, aber seit 2022 ist der Anteil an
Käufern gestiegen, die die Immobilie als Hauptwohnsitz mit Remote-Work-Potenzial
nutzen wollen. Diese Gruppe ist weniger preissensibel als klassische Ferienkäufer
und hat die Vermarktungszeiten in einigen Lagen deutlich verkürzt.
Gleichzeitig gibt es einen Gegendruck: Einzelne Gemeinden im Berchtesgadener
Land und rund um den Tegernsee haben Zweitwohnsitzsteuern angehoben oder
Nutzungsbeschränkungen eingeführt, was die Nachfrage selektiv dämpft.
Welche alpinen Lagen zeigen die stärkste Preisentwicklung?
Laut Alpenreport 2026 haben sich drei Marktgruppen herausgebildet: Die erste Gruppe —
Toplagen wie Tegernsee, Garmisch-Partenkirchen und Kitzbühel — zeigt eine
weitgehende Preisstabilität auf hohem Niveau, gestützt durch das knappe Angebot
und die anhaltende Nachfrage aus wohlhabenden Käufergruppen.
Die zweite Gruppe — gut erreichbare, mittelpreisige Alpenrandlagen in 60 bis 90
Minuten Fahrt von München oder Innsbruck — verzeichnet einen messbaren
Nachfrageanstieg durch die Remote-Work-Buyer-Gruppe und entwickelt sich
2025/26 leicht positiv. Die dritte Gruppe — abgelegenere Lagen ohne
gute Infrastruktur oder Sommer-Winter-Balance — zeigt gemischte Signale
und bleibt von saisonaler Volatilität geprägt.
Der Alpenreport entstand auf Basis von Transaktions- und Angebotsdaten aus dem
Netzwerk von VON POLL IMMOBILIEN, das seit 2000 in Frankfurt am Main beheimatet
ist und in den Alpenregionen Deutschlands und Österreichs mit eigenen Standorten
präsent ist — darunter am Tegernsee, in Garmisch-Partenkirchen und in Salzburg.
Das Unternehmen kombiniert für den Report seine internen Transaktionsdaten
aus über 400 europäischen Standorten mit Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis)
und regionaler Gutachterausschüsse. Damit liefert der Alpenreport eine
Granularität, die reine Online-Angebotspreisanalysen nicht abbilden können:
den Unterschied zwischen dem, was angeboten wird, und dem, was tatsächlich
bezahlt wird — in einem Markt, in dem Off-Market-Transaktionen einen ungewöhnlich
hohen Anteil haben.
| Alpine Region | Preisspanne Ferienwohnung 2026 (€/m²) | Nachfragetrend 2025/26 |
|---|---|---|
| Tegernsee / Schliersee | 8.000 – 16.000 | stabil, Off-Market-Dominanz |
| Berchtesgadener Land | 6.500 – 12.000 | leicht gedämpft (Regulierung) |
| Garmisch-Partenkirchen | 6.000 – 10.000 | stabil bis leicht steigend |
| Kitzbühel (AT) | 12.000 – 25.000+ | stabil, international |
| Zell am See / Kaprun (AT) | 5.000 – 9.000 | steigend (Remote-Work) |
| Allgäu (Oberstdorf, Sonthofen) | 4.500 – 7.500 | leicht steigend |
Quelle: VON POLL Alpenreport 2026; Destatis; regionale Gutachterausschüsse Bayern und Österreich
Lohnt sich eine Ferienimmobilie in den Alpen noch als Kapitalanlage?
Als reine Kapitalanlage mit Renditeorientierung sind alpine Ferienimmobilien anspruchsvoll: Vermietungsauflage in vielen Gemeinden begrenzt, Betriebskosten hoch, Liquidität gering. Als Werterhalt mit Eigennutzung und selektiver Vermietung kann die Kombination attraktiv sein.
Welche Alpen-Regionen sind 2026 am günstigsten?
Vergleichsweise günstigere Einstiegspreise finden sich im Allgäu, im Bayerischen Wald (nicht Alpen im engeren Sinn) und in österreichischen Lagen abseits der A-Destinationen. Zell am See und Kaprun entwickeln sich, sind aber noch unter Tegernsee-Niveau.
Was ist eine Zweitwohnsitzsteuer und wie hoch ist sie?
Die Zweitwohnsitzsteuer wird von Gemeinden auf den Mietwert von Zweitwohnungen erhoben und beträgt je nach Gemeinde 6 bis 16 % des Jahresmietwertes. Sie erhöht die laufenden Kosten, mindert aber nicht den Kaufpreis direkt.
Wie unterscheidet sich der Alpenimmobilienmarkt vom deutschen Durchschnitt?
Alpine Märkte sind deutlich illiquider (weniger Transaktionen), preisresistenter in Krisen und stärker von internationaler Nachfrage beeinflusst. Off-Market-Verkäufe haben einen ungewöhnlich hohen Anteil. Vermarktungszeiten bei realistischer Preisgestaltung sind oft kürzer als in städtischen Märkten.
Fazit: Alpine Immobilien bleiben ein eigenständiger Markt
Der Alpenreport 2026 bestätigt, was Marktkenner wissen: Alpine Immobilienmärkte
entwickeln sich weitgehend unabhängig vom bundesdeutschen Trend und reagieren
stärker auf internationale Nachfrage, Infrastrukturqualität und regulatorische
Eingriffe als auf Zinsniveaus. VON POLL IMMOBILIEN liefert mit dem Alpenreport
eine datengetriebene Grundlage, die für Kauf- und Verkaufsentscheidungen
in diesen Spezialmärkten unverzichtbar ist.
Quellen:
- VON POLL Alpenreport 2026 — von-poll.com
- Destatis: Wohngebäude- und Wohnungsbestand Bayern 2025 — destatis.de
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Miesbach (Tegernsee) — lra-mb.de
- Statistik Austria: Immobilienpreisindex Österreich 2025 — statistik.at
- IVD Immobilienverband Deutschland: Ferienimmobilien-Report — ivd.net
Stand: 12. Mai 2026
