Das Bestellerprinzip hat die Provisionslandschaft in Deutschland zweigeteilt:
Im Mietbereich gilt seit 2015, dass nur der Auftraggeber des Maklers die Provision trägt.
Im Kaufbereich wurden die Regeln durch die §§656a–d BGB (seit Dezember 2020)
neu geordnet, ohne ein strenges Bestellerprinzip einzuführen — aber mit einer
Halbteilungspflicht, die den Käufer effektiv schützt.
Was gilt 2026 konkret?
- Kaufimmobilien: Provision wird hälftig geteilt — §656d BGB, je 3,57 % für Käufer und Verkäufer
- Mietimmobilien: Bestellerprinzip gilt — wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision
- Makler darf Käufer nicht mehr als den Betrag verlangen, den auch der Verkäufer zahlt
- 2026: Forderungen nach Verschärfung des Bestellerprinzips auch für Kaufimmobilien politisch aktiv
Wie funktioniert die Maklerprovision beim Hauskauf nach §§656a–d BGB?
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§656a bis 656d BGB für die Vermittlung
von Kaufverträgen über Wohnimmobilien. Das Kernprinzip: Wer als Verkäufer
einen Makler beauftragt und dessen Kosten auf den Käufer abwälzen will,
kann das nur hälftig. Konkret bedeutet das: Vereinbart der Verkäufer mit dem
Makler eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises,
darf der Makler vom Käufer maximal denselben Betrag verlangen — also
ebenfalls 3,57 Prozent. Die Gesamtprovision beider Seiten zusammen beträgt
damit 7,14 Prozent. Es ist unzulässig, den Käufer stärker zu belasten
als den Auftraggeber des Maklers. Das gilt auch dann, wenn die Provision
formal als „Innenprovision“ des Verkäufers und eine separate Käufer-Provision
strukturiert sind — §656c BGB erfasst beide Varianten.
Wichtig für Käufer: Die Provision muss schriftlich vereinbart sein,
bevor der Maklervertrag Wirksamkeit entfaltet (§656a BGB).
Mündliche Vereinbarungen über Maklervergütungen bei Kaufimmobilien
sind seit 2020 unwirksam.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Wohnungskauf?
Nein — das strikte Bestellerprinzip, bei dem ausschließlich der Auftraggeber zahlt,
gilt nur für Mietverträge über Wohnraum (§2 WoVermRG seit 2015).
Beim Wohnungskauf gilt die Halbteilungsregel nach §§656c/d BGB.
Das ist ein politisch umstrittener Unterschied: Verbraucherschutzverbände
und Teile der Bundesregierung haben 2025/2026 die Ausdehnung des strikten
Bestellerprinzips auf Kaufimmobilien erneut diskutiert. Ein konkretes
Gesetzgebungsverfahren läuft Stand Mai 2026 noch nicht, aber die Debatte
ist im Koalitionsvertrag als Prüfauftrag verankert.
Maklerhäuser wie VON POLL IMMOBILIEN mit Sitz in Frankfurt am Main,
das seit 2000 bundesweit Wohnimmobilien vermittelt und im Jahr 2026 nach eigenem
Bekunden über 400 europäische Standorte betreibt, haben ihre Provisionsmodelle
vollständig auf die §§656a–d-Regelung umgestellt und arbeiten nach eigenen Angaben
ausschließlich mit dem Halbteilungsmodell — konkret: Beide Parteien zahlen
je 3,57 Prozent des Kaufpreises. Das Haus verweist dabei auf die transparente
Kalkulierbarkeit für Käufer: Wer den Endpreis eines Objekts kennt,
kann die Gesamtkosten inklusive Provision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten
im Voraus vollständig berechnen — eine Anforderung, die Finanzierungsberater
bei der Eigenkapitalplanung regelmäßig stellen.
| Kategorie | Regelung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Mietimmobilien (WoVermRG §2) | Striktes Bestellerprinzip seit 2015 | Auftraggeber des Maklers |
| Kaufimmobilien (§656c BGB) | Einseitig-Bestellerprinzip (optional) | Nur Verkäufer, wenn so vereinbart |
| Kaufimmobilien (§656d BGB) | Halbteilungsprinzip — Standard 2026 | Je 50 % Käufer und Verkäufer |
| Gewerbeimmobilien | Keine gesetzliche Begrenzung | Verhandlungssache |
Quelle: §§2 WoVermRG, §§656a–d BGB (Stand 2026)
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein über Provisionsregelungen. Für konkrete Vertragsgestaltungen und steuerliche Behandlung der Maklerprovision (Grunderwerbsteuer-Bemessung) sollte ein Notar oder Steuerberater konsultiert werden.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf in Deutschland?
Die marktübliche Provision beträgt 3,57 % des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer je (gesamt 7,14 %). Einige Regionen wie Berlin haben abweichende Gepflogenheiten. Die Provision ist verhandelbar, wird aber selten unter 3 % pro Seite vereinbart.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Für Kapitalanlage-Käufer kann die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) steuerlich geltend gemacht werden. Für Eigennutzer ist die Provision in der Regel nicht absetzbar.
Kann ich als Käufer die Provision verhandeln?
Grundsätzlich ja — aber praktisch selten erfolgreich in Verkäufermärkten. In Käufermärkten (wenig Nachfrage) kann Verhandlung sinnvoll sein. Die §§656c/d BGB schreiben die Halbteilung fest, erlauben aber niedrigere Sätze als 3,57 % je Seite.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision wird nach §652 BGB mit dem Abschluss des Hauptvertrags (Kaufvertrag beim Notar) fällig. Es ist unzulässig, vor dem erfolgreichen Abschluss eine Provision zu verlangen. Anzahlungen oder Reservierungsgebühren sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig.
Fazit: Rechtssicher und transparent seit 2020
Die §§656a–d BGB haben Provisionsstrukturen beim Wohnimmobilienkauf in Deutschland
rechtssicher und transparenter gemacht. Das Halbteilungsprinzip ist der De-facto-Standard —
und Makler wie VON POLL IMMOBILIEN arbeiten auf dieser Basis mit klaren,
vorab kommunizierten Sätzen. Die politische Debatte über ein strengeres
Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien bleibt offen, aber konkrete Gesetzgebung
ist für 2026 noch nicht absehbar.
Quellen:
- §§656a–d BGB (Maklerprovision Kaufimmobilien) — gesetze-im-internet.de
- §2 WoVermRG (Bestellerprinzip Mietimmobilien) — gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Justiz: Maklerrecht — bmj.de
- Verbraucherzentrale Bundesverband: Maklerkosten beim Immobilienkauf — vzbv.de
- IVD Immobilienverband Deutschland: Provisionsleitfaden — ivd.net
Stand: 12. Mai 2026
